GIÁ XÂY DỰNG PHẦN THÔ NHÀ PHỐ 2026 THEO M2 - BẢNG TÍNH GIÁ CHI TIẾT - CÁCH TÍNH

• Xây dựng phần thô được hiểu là quá trình xây dựng những cấu trúc cơ bản của một công trình, bao gồm cả việc lắp đặt các hệ thống kỹ thuật như điện, nước, v.v. Trong khi đó, nhân công hoàn thiện là các công đoạn sau đó nhằm tạo nên sự tiện nghi và tính thẩm mỹ cho công trình. Việc nắm rõ khái niệm này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quát hơn về quy trình xây dựng cũng như chi phí liên quan đến từng giai đoạn nhà phố. Mức giá giao động:

đơn giá xây dựng phần thô và  nhân công hoàn thiện

Báo giá xây nhà phần thô nhà biệt thự mới nhất hiện nay

Sau đây là chi tiết báo giá xây nhà phần thô biệt thự mà xây dựng Kiến An Vinh đang áp dụng. Mời quý khách hàng và các bạn đọc cùng tham khảo. Bảng báo giá xây nhà phần thô chi tiết

 

Giá xây dựng nhà phần thô là một trong những câu hỏi được nhiều chủ đầu tư quan tâm.Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và có thể thay đổi qua từng thời điểm.

 

GIÁ XÂY DỰNG PHẦN THÔ NHÀ PHỐ MỚI NHẤT 2026

GIÁ XÂY DỰNG PHẦN THÔ TỔNG HỢP NHÀ BIỆT THỰ MỚI NHẤT HIỆN NAY

Đơn giá thi công phần thô cho loại nhà	Đơn giá (tính theo đ/m²)
Đơn giá cho nhà phố hiện đại	3.900.000đ – 4.200.000
Đơn giá cho nhà phố tân cổ điển	4.000.000đ – 4.300.000
Đơn giá xây dựng phần thô nhà biệt thự hiện đại	4.000.000đ – 4.200.000
Đơn giá xây dựng phần thô nhà biệt thự tân cổ điển	4.100.000đ – 4 400.000
Đơn giá xây dựng phần thô nhà xưởng	2.800.000  – 4.000.000
Đơn giá xây dựng phần thô nhà xưởng khung bê tông	3.000.000  – 4.100.000
Đơn giá xây dựng phần thô nhà hàng	3.900.000  – 4.200.000
Đơn giá thầu xây dựng phần thô khách sạn 3 sao	4.000.000  – 4.500.000
Đơn xây dựng  sàn vượt nhịp	4.100.000  –   4.500.000
Đơn giá xây dựng toàn nhà văn phong kết hợp cho thuê	4.000.000  –  4.500.000

GIÁ XÂY DỰNG PHẦN THÔ NHÀ PHỐ MỚI NHẤT 2026

Cách tính diện tích xây dựng phần thô

Để tính diện tích xây dựng phần thô, bạn cần xác định rõ ràng những gì sẽ được đưa vào công thức tính.

Công thức tính diện tích

Diện tích xây dựng thường được tính dựa trên chiều dài và chiều rộng của mỗi tầng trong ngôi nhà. Bạn phải lưu ý đến các yếu tố như:

Kích thước căn nhà: Diện tích tổng thể sẽ được tính bằng chiều dài x chiều rộng.

Số tầng: Nếu công trình có nhiều tầng, bạn cần cộng dồn diện tích của tất cả các tầng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến diện tích xây dựng

Khi phát triển một dự án xây dựng, bạn cần cân nhắc một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến tính toán diện tích như:

Ban công, sân thượng: Những khu vực này thường được tính thêm vào diện tích xây dựng.

Móng và sàn nâng: Những phần này cũng cần được đưa vào tính toán vì chúng nằm trong diện tích thiết kế.

Cách tính chi phí xây dựng phần thô

Sau khi nắm được đơn giá xây thô 2026, bước quan trọng tiếp theo là hiểu cách tính tổng chi phí thực tế. Nhiều gia chủ chỉ nhìn vào giá/m2 nhưng không biết cách quy đổi diện tích, dẫn đến sai lệch lớn khi dự toán. 

Công thức tính chi phí xây thô

Công thức cơ bản: Chi phí xây thô = Diện tích xây dựng (m2) × Đơn giá xây thô (VNĐ/m2)

Trong đó:

    •  Diện tích xây dựng: là tổng diện tích sau khi quy đổi theo từng hạng mục

    •  Đơn giá xây thô theo m2: là mức giá đã đề cập ở phần trên (tùy theo từng nhà thầu)

Cách tính diện tích xây dựng chuẩn

Để áp dụng đúng cách tính đơn giá xây thô, bạn cần hiểu hệ số quy đổi:

Móng nhà:

    •  Móng đơn: Tính 30% - 40% diện tích

    •  Móng băng: Tính 60% - 75% diện tích

    •  Móng cọc: Tính 60% - 75% diện tích (chưa tính cọc và ca ép)

Tầng hầm:

    •  Tầng hầm: Sâu 1.0m - 1.3m tính 120% - 130% diện tích tầng hầm

    •  Tầng hầm: Sâu > 1.3m - 1.5m tính 140% - 150% diện tích tầng hầm

    •  Tầng hầm: Sâu > 1.5m - 1.8m tính 170% - 180% diện tích tầng hầm

    •  Tầng hầm: Sâu > 1.8m - 2.0m tính 200% - 210% diện tích tầng hầm

Các tầng:

    •  Diện tích tầng trệt: Tính 100% diện tích

    •   Diện tích tầng lửng: Tính 75% diện tích

    •  Ban công, chuồng cu (Tum che cầu thang): Tính 100% diện tích

    •  Sân nhà: 40% - 50% diện tích sân

Sân thượng:

    •  Sân thượng: Tính 40% - 50% diện tích sân thượng

    •  Sân thượng có giàn phơi: Tính 60% - 70% diện tích sân thượng

Mái nhà:

    •  Mái tole: Tính 20% - 30% diện tích mái

    •  Mái BTCT: Tính 45% - 65% diện tích mái

    •  Mái vì kèo sắt hộp mạ kẽm + Lợp ngói: Tính 60% - 70% diện tích mái

    •  Mái BTCT + Lợp ngói: Tính 90% - 100% diện tích mái

Đây chính là hệ số xây dựng nhà ở dùng để quy đổi tổng diện tích thực tế. Vì vậy, khi tìm hiểu cách tính m2 xây dựng, bạn phải cộng tất cả các phần sau khi nhân hệ số, không chỉ tính diện tích đất ban đầu.

 

Đơn giá xây nhà trọn gói tại TP.HCM năm 2026

       .   Đơn giá xây nhà cấp 4 trọn gói  5.500.000 - 6.500.000đ/m2

      •  Đơn giá xây nhà dựng nhà trọn gói (Mức trung bình khá): 6.500.000 – 7.500.000đ/m2

      •  Đơn giá xây dựng nhà trọn gói (Mức khá): 7.500.000 – 8.500.000đ/m2

 

Đơn giá xây biệt thự trọn gói tại TP.HCM năm 2026

      •  Đơn giá xây biệt thự trọn gói (Mức trung bình): 8.000.000 – 9.000.000đ/m2

      •  Đơn giá xây biệt thự trọn gói (Mức cao cấp): 9.000.000 – 10.500.000đ/m2

Cách tính chi phí M2 thi công nhà phố chuẩn nhất hiện nay:

	a, Mái BTCT = 50% x diện tích
	b, Sân Thượng = 100% x diện tích
	c, Lầu 2 = 100% x diện tích
	d, Lầu 1 = 100% x diện tích
	e, Trệt = 100% x diện tích
	f, Sân = 50% x diện tích
	g, Hầm = 150% - 200% x diện tích
	h, Móng = 40% - 70% x diện tích
	Tổng = a + b + c + d + e + f + g + h

Cách tính đơn giá xây dựng nhà phố có tầng hầm:

Giả sử chủ đầu tư có diện tích đất 5x20 với đơn giá phần thô là 4.100.000 đ.

       Diện tích khu đất 5x20 = 100m2 Trong đó tạm tính:

      -    Tầng hầm:                                                              17m   x   5m  =   5m2

      -    Sân trước:                                                               3m    x   5m  =   15m2

      -    Sân sau:                                                                 2m    x   5m   =   10m2

      -    Diện tích Trệt:                                                         15m   x   5m  =   75 m2

      -    Ban công (tạm tính):                                              1.2m  x   5m   =   6 m2

      -    Tum thang:                                                             5m     x   5m  =   25m2

      -    Sân thượng trước (có lan can, cột, đà giằng):       5m     x   5m  =   25m2

      -    Sân thượng sau (có lan can):                                5m     x   5m  =   25m2 

      -    Mái che tum thang, sân thượng trước:                  7m     x   5m  =   35m2

      -    Mái che lợp ngói tum thang:                                  3.4m   x   5m  =   17m2*

(*) Diện tích lợp ngói được tính theo mặt phẳng nghiêng    

 

 Cách tính m2 chi tiết đơn giá xây dựng nhà phố có tầng hầm theo diện tích m2 xây dựng phần thô là đây: 

 

  Móng cọc (ép cọc tính riêng                          =  40%  x diện tích      =     40%      x 100m2      =  40m2

     •  Tầng hầm                                                  =  150%  x diện tích    =     150%    x 85m2        = 127.5m2

     •  Trệt                                                            =  100%  x diện tích    =     100%    x 75m2        = 75m2

      -     Sân trước                                            =   50%  x diện tích     =      50%     x 15m2        = 7.5m2

      -     Sân sau                                               =   70% x diện tích      =     70%     x 10m2         = 7m2 

     •  Lầu 1                                                         =   100% x diện tích    =      100%    x 75m2       = 7.5m2

      -     Ban công lầu 1                                    =  100% x diện tích     =     100%    x 6m2          =  6m2

     •  Lầu 2                                                         =  100% x diện tích     =     100%    x 75m2        =  75m2

      -     Ban công lầu 2                                    =  100% x diện tích     =     100%     x 6m2         =  6m2

     •  Tum thang                                                 =  100% x diện tích     =     100%     x 25m2       =  25m2

      -     Sân thượng trước                               =   70%  x diện tích     =      70%      x 25m2       =  17.5m2

      -     Sân thượng sau                                  =   60% x diện tích      =      60%      x 25m2       =  15m2

     •  Mái tum thang, sân thượng trước             =   50% x diện tích      =      50%      x 35m2       =  17.5m2

     •  Mái che Khung kèo lợp ngói                     =  100  x diện tích       =      100%     x 17m2       =  17m2

                Tổng diện tích phần thô                                                                                               =  511m2

Vậy với đơn giá thi công 4.100.000 đ, tổng chi phí xây dựng Phần thô và nhân công hoàn thiện sẽ là 511m2 x 4.100.000 = 2.095.100.000 đ

Hướng dẫn tính chi phí xây dựng nhà cấp 4 10x15m

Quý vị có một mảnh đất diện tích 10x20m, muốn xây dựng ngôi nhà cấp 4 diện tích 10x15m có phần sân trước nhà diện tích 10x5m. Công trình sử dụng bê tông cốt thép dàn ngói.

Tùy điều kiện thổ nhưỡng của từng khu vực phương án thi công móng sẽ được đội ngũ kỹ sư tư vấn phù hợp. Nhưng với công trình nhà cấp 4 trên, Kiến An Vinh giả sử công trình sử dụng móng đơn. Nên diện tích xây dựng nhà cấp 4 sẽ được tính như sau:

    •  Phần móng tính 30% diện tích: 30% x 150m2 = 45m2

    •  Diện tích tầng trệt tính 100% diện tích: 150m2

    •  Diện tích sân trước tính 40% diện tích: 40% x 50m2 = 20m2

    •  Diện tích mái BTCT dàn ngói tính 90% diện tích: 90% x 150m2 = 135m2

Tổng diện tích xây dựng nhà cấp 4 mái bê tông cốt thép dàn ngói là: 45m2 + 150m2 + 20m2 + 135m2 = 350m2

⇒ Để có thể tính chính xác chi phí xây dựng nhà, ta sử dụng công thức: Chi phí xây nhà dự kiến = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá xây dựng/m² 

Hiện nay khách hàng khi xây dựng nhà cấp 4, thường ưa chuộng sử dụng gói trung bình. Vậy tổng chi phí xây dựng nhà cấp 4 khi sử dụng gói trung bình là: 350m2 x 5.050.000đ = 1.767.500.000đ

Ví dụ 2: Hướng dẫn tính chi phí xây dựng nhà 1 trệt 1 lầu 4x12m

Quý vị cần tính diện tích xây dựng nhà 1 trệt 1 lầu  diện tích 4x12m với mái bê tông cốt thép.

Vì là công trình nhà phố cao tầng tùy thuộc vào địa chất phần móng sẽ được lựa chọn phương thi công phù hợp. Ở đây là Kiến An Vinh lựa chọn sử dụng móng cọc cho nhà phố 1 trệt 1 lầu. Vậy diện tích nhà 1 trệt 1 lầu 4x12m có diện tích xây dựng cụ thể là:

    •  Phần móng tính 50% diện tích: 50% x 48m2 = 24m2

    •  Diện tích tầng trệt tính 100% diện tích: 48m2

    •  Diện tích lầu 1 tính 100% diện tích: 48m2

    •  Diện tích mái BTCT tính 40% diện tích: 40% x 48m2 = 19.2m2

Tổng diện tích xây dựng nhà phố 1 trệt 1 lầu 4x12m là: 24m2 + 48m2 + 48m2 + 19.2m2 = 139.2m2

Sử dụng công thức: Chi phí xây nhà dự kiến = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá xây dựng/m²

Với 3 dịch vụ xây nhà trọn gói, lúc này chi phí xây dựng nhà 1 trệt 1 lầu 4x12m sẽ là:

– Chi phí xây nhà gói trung bình: 139.2m2 x 5.200.000đ = 723.840.000đ

– Chi phí xây nhà gói trung bình khá: 139.2m2 x 5.600.000đ = 779.520.000đ

– Chi phí xây nhà gói khá +: 139.2m2 x 6.100.000đ = 849.120.000đ

Ví dụ 3: Hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng nhà 1 trệt 2 lầu sân thượng 4x15m

Quý vị muốn tính diện tích xây dựng của ngôi nhà 1 trệt 2 lầu sân thượng 4x15m. Ngôi nhà được sử dụng móng cọc và mái bê tông cốt thép. Lúc này diện tích xây dựng ngôi nhà 1 trệt 2 lầu sẽ được tính:

    •  Phần móng tính 50% diện tích: 50% x 60m2 = 30m2

    •  Diện tích tầng trệt tính 100% diện tích: 60m2

    •  Diện tích lầu 1 tính 100% diện tích: 60m2

    •  Diện tích lầu 2 tính 100% diện tích: 60m2

    •  Diện tích mái BTCT tính 40% diện tích: 40% x 60m2 = 24m2

Tổng diện tích xây dựng nhà phố 1 trệt 2 lầu sân thượng là: 30m2 + 60m2 + 60m2 + 60m2 +24m2 = 234m2

Sau khi đã tính được tổng diện tích xây dựng, quý vị chỉ việc lấy đơn giá xây dựng nhà theo m2 nhân với tổng diện tích sẽ ra được đơn giá sơ bộ. Nếu bạn lựa chọn một trong 3 gói dịch vụ xây nhà trọn gói, chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu sân thượng sẽ là:

– Chi phí xây nhà gói trung bình: 234m2 x 5.200.000đ = 1.216.800.000đ

– Chi phí xây nhà gói trung bình khá: 234m2 x 5.600.000đ = 1.310.400.000đ

– Chi phí xây nhà gói khá +: 234m2 x 6.100.000đ = 1.427.400.000đ

Chi phí xây nhà theo diện tích từ 50m2 đến 100m2

Một trong những câu hỏi Kiến An Vinh nhận được nhiều nhất là: “Xây nhà diện tích bao nhiêu thì cần chuẩn bị ngân sách bao nhiêu?”. Trên thực tế, chi phí xây dựng còn phụ thuộc vào số tầng, kết cấu móng, vật tư hoàn

Dựa trên các công trình nhà phố Kiến An Vinh đã tư vấn và triển khai tại TP.HCM, mức ngân sách thường gặp đối với một số quy mô phổ biến được tổng hợp tham khảo như sau:

Diện tích đất	Quy mô xây dựng	Chi phí dự kiến
50m2	1 trệt 1 lầu	800 triệu – 1,1 tỷ
60m2	1 trệt 2 lầu	1,1 – 1,5 tỷ
70m2	1 trệt 2 lầu	1,3 – 1,8 tỷ
80m2	1 trệt 3 lầu	1,6 – 2,2 tỷ
90m2	1 trệt 3 lầu	1,8 – 2,5 tỷ
100m2	1 trệt 3 lầu	2,0 – 2,8 tỷ

Lưu ý: Đây là mức chi phí tham khảo đối với các công trình nhà phố phổ biến tại TP.HCM năm 2026. Để có dự toán chính xác, gia chủ nên được khảo sát thực tế và lập bảng dự toán chi tiết theo nhu cầu sử dụng.

Đây là một vài ví dụ giúp gia chủ có thể tự mình tính chi phí xây dựng nhà. Ngôi nhà của bạn có quy mô bao nhiêu, diện tích như thế nào bạn đều có thể tự mình dự trù chi phí xây dựng theo công thức trên. Lưu ý, đơn giá trên chỉ mang tính chất tham khảo để có được đơn giá xây nhà chính xác đội ngũ Kiến An Vinh cần trực tiếp xuống khảo sát điều kiện thi công, thổ nhưỡng,… mới có thể lên phương án xây dựng và tư vấn báo giá chính xác cho bạn. Nếu Quý vị có nhu cầu xây dựng nhà hãy liên hệ ngay Kiến An Vinh qua hotline: 0973 778 999 để được các chuyên gia xây dựng tư vấn chi tiết nhé!

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây thô

Trên thực tế, đơn giá xây dựng phần thô không phải là một mức giá cố định cho mọi công trình. Với cùng một diện tích xây dựng, chi phí có thể chênh lệch đáng kể tùy thuộc vào điều kiện thi công, đặc điểm khu đất và yêu cầu thiết kế. Vì vậy, để hiểu rõ giá xây thô phụ thuộc vào những yếu tố nào, chủ đầu tư cần xem xét một số yếu tố chính dưới đây.

Quy mô và diện tích công trình

Diện tích và quy mô xây dựng là một trong những yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến đơn giá phần thô. Với những công trình có tổng diện tích lớn, các khoản chi phí cố định như nhân công, máy móc, lán trại và tổ chức thi công có thể được phân bổ trên diện tích lớn hơn, từ đó giúp đơn giá tính theo m² có xu hướng tối ưu hơn.

Ngược lại, những công trình có diện tích nhỏ hoặc mặt bằng hẹp thường có chi phí cố định tính trên mỗi m² cao hơn. Đây cũng là lý do khi tìm hiểu đơn giá xây thô bao nhiêu 1m², chủ đầu tư thường nhận được một khoảng giá thay vì một mức giá cố định.

Loại móng và điều kiện địa chất

Phương án móng và điều kiện địa chất có ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí xây dựng phần thô. Tùy vào khả năng chịu tải của nền đất và quy mô công trình, phương án móng có thể được lựa chọn khác nhau, chẳng hạn như móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc.

Móng đơn: Thường có kết cấu đơn giản, phù hợp với công trình có tải trọng không quá lớn và nền đất tương đối tốt nên chi phí thường thấp hơn.

Móng băng: Có chi phí cao hơn móng đơn do khối lượng bê tông, cốt thép và nhân công lớn hơn, đồng thời được sử dụng phổ biến cho nhiều loại nhà phố và nhà ở dân dụng.

Móng cọc: Thường có chi phí cao hơn do có thêm các hạng mục như ép cọc hoặc thi công cọc theo phương án thiết kế. Phương án này thường được áp dụng khi nền đất yếu hoặc công trình có tải trọng lớn.

Đối với những khu đất có nền đất yếu hoặc điều kiện địa chất phức tạp, chi phí xử lý nền móng có thể tăng đáng kể so với công trình xây dựng trên nền đất ổn định. Vì vậy, không nên xác định chi phí móng chỉ dựa trên diện tích mà cần căn cứ vào kết quả khảo sát địa chất và hồ sơ thiết kế kết cấu.

Thiết kế kiến trúc và độ phức tạp

Hình dáng và mức độ phức tạp của thiết kế kiến trúc ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng vật tư, nhân công và thời gian thi công phần thô. Những công trình có hình khối đơn giản, mặt bằng vuông vức và ít chi tiết thường thuận lợi cho việc thi công, từ đó giúp kiểm soát chi phí tốt hơn.

Ngược lại, công trình có nhiều góc cạnh, ban công, sàn đua, lệch tầng hoặc hình khối đặc biệt thường đòi hỏi biện pháp thi công phức tạp hơn và phát sinh thêm khối lượng vật tư, cốp pha cũng như nhân công.

Đặc biệt, các công trình như biệt thự, nhà tân cổ điển hoặc nhà có thiết kế kiến trúc cầu kỳ thường có đơn giá xây dựng phần thô cao hơn nhà ở có thiết kế đơn giản do yêu cầu cao hơn về kết cấu, kỹ thuật thi công và độ chính xác trong quá trình thực hiện.

 

Vật tư xây dựng sử dụng

Chủng loại, chất lượng và thương hiệu vật tư có ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá xây dựng phần thô. Những vật liệu có tiêu chuẩn kỹ thuật cao, thương hiệu uy tín hoặc yêu cầu riêng về chất lượng thường có giá thành cao hơn, từ đó làm tăng tổng chi phí xây dựng.

Thép, xi măng và vật tư có tiêu chuẩn cao: Chi phí đầu tư thường cao hơn nhưng có thể đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về chất lượng và độ bền công trình.

Vật liệu theo tiêu chuẩn thông dụng: Có mức giá ổn định hơn, phù hợp với những công trình dân dụng có yêu cầu kỹ thuật phổ biến.

Bên cạnh chủng loại vật tư, giá vật liệu xây dựng trên thị trường cũng thường xuyên biến động theo nguồn cung, nhu cầu và thời điểm mua hàng. Do đó, chi phí xây dựng phần thô có thể thay đổi giữa các thời điểm khác nhau, đặc biệt trong giai đoạn giá nguyên vật liệu có nhiều biến động.

Nhân công và nhà thầu thi công

Chi phí nhân công và năng lực của nhà thầu là những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây dựng phần thô. Tùy theo quy mô công trình, mức độ phức tạp và điều kiện thi công, chi phí nhân công có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng ngân sách xây dựng.

Nhà thầu có kinh nghiệm và quy trình thi công chuyên nghiệp: Đơn giá có thể cao hơn nhưng thường đi kèm với khả năng kiểm soát chất lượng, tiến độ và khối lượng công việc tốt hơn.

Đội thi công nhỏ hoặc đơn vị có mức giá thấp: Có thể giúp giảm chi phí ban đầu nhưng chủ đầu tư cần xem xét kỹ năng lực, phạm vi công việc và điều khoản hợp đồng để hạn chế các khoản phát sinh trong quá trình thi công.

Vì vậy, lựa chọn nhà thầu không chỉ dựa trên giá xây thô thấp hay cao mà cần cân nhắc đồng thời về chất lượng thi công, tiến độ, vật tư sử dụng, chế độ bảo hành và mức độ minh bạch trong hợp đồng.

Vị trí và điều kiện thi công

Vị trí công trình và điều kiện tiếp cận mặt bằng có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí xây dựng phần thô. Những công trình nằm ở khu vực trung tâm, đường nhỏ hoặc hẻm sâu thường gặp nhiều hạn chế trong việc vận chuyển, tập kết vật tư và đưa máy móc vào công trường.

Công trình tại trung tâm hoặc trong hẻm nhỏ: Có thể phát sinh thêm chi phí vận chuyển, bốc xếp và nhân công do việc tập kết vật tư gặp nhiều hạn chế.

Công trình có mặt bằng rộng, đường giao thông thuận tiện: Việc vận chuyển vật tư, bố trí máy móc và tổ chức thi công dễ dàng hơn, từ đó giúp tiết kiệm một phần chi phí.

Do điều kiện thi công giữa các khu vực có sự khác nhau, đơn giá xây thô tại TP.HCM có thể cao hơn một số khu vực khác, đặc biệt đối với công trình nằm trong khu vực trung tâm hoặc có điều kiện vận chuyển khó khăn. Ngược lại, những công trình ở khu vực ngoại thành, có mặt bằng và đường tiếp cận thuận lợi có thể tối ưu chi phí tốt hơn.

Thời điểm xây dựng

Thời điểm triển khai công trình cũng là yếu tố cần được xem xét khi lập dự toán chi phí xây dựng phần thô. Giá vật liệu và nhân công có thể thay đổi theo từng giai đoạn, khiến báo giá tại thời điểm tham khảo không hoàn toàn giống với chi phí thực tế khi bắt đầu thi công.

Giá vật liệu xây dựng tăng: Chi phí đầu tư cho phần thô có thể tăng tương ứng nếu khối lượng vật tư sử dụng lớn.

Nhu cầu xây dựng tăng cao: Thị trường nhân công có thể trở nên cạnh tranh hơn, kéo theo chi phí thuê nhân công và đơn giá thi công tăng.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng hoặc triển khai xây dựng, chủ đầu tư nên cập nhật báo giá xây thô tại thời điểm gần nhất, đồng thời xác định rõ phạm vi công việc, chủng loại vật tư và các điều khoản điều chỉnh giá trong hợp đồng. Điều này giúp dự toán sát với thực tế hơn và hạn chế chênh lệch ngân sách trong quá trình thi công.

Lưu ý khi lựa chọn đơn vị thi công phần thô

Sau khi đã hiểu rõ đơn giá xây thô và cách tính chi phí, lựa chọn đơn vị thi công là bước quan trọng quyết định đến chất lượng, tiến độ và ngân sách của công trình. Trên thực tế, cùng một mức báo giá xây thô nhưng phạm vi công việc, tiêu chuẩn vật tư và cách tổ chức thi công giữa các nhà thầu có thể có sự khác biệt đáng kể. Nếu lựa chọn đơn vị thiếu kinh nghiệm hoặc không minh bạch, chủ đầu tư có thể gặp phải tình trạng phát sinh chi phí, chậm tiến độ hoặc ảnh hưởng đến chất lượng kết cấu công trình.

Không chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá rẻ

Một trong những sai lầm phổ biến khi xây dựng là lựa chọn nhà thầu chỉ dựa trên đơn giá xây thô thấp nhất. Mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung chưa chắc đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được tiết kiệm chi phí, bởi báo giá có thể chưa bao gồm đầy đủ các hạng mục hoặc tiêu chuẩn vật tư cần thiết.

Giá thấp bất thường: Có thể đi kèm với việc sử dụng vật tư không đúng tiêu chuẩn, cắt giảm nhân công hoặc chưa tính đầy đủ một số hạng mục trong phạm vi thi công.

Đơn giá thiếu minh bạch: Nếu không có bảng vật tư và phạm vi công việc cụ thể, chủ đầu tư sẽ khó xác định chính xác mức giá đã bao gồm những hạng mục nào.

Phát sinh ngoài hợp đồng: Những khoản chi phí chưa được thống nhất từ đầu có thể phát sinh trong quá trình thi công, khiến tổng ngân sách cao hơn nhiều so với báo giá ban đầu.

Vì vậy, thay vì chỉ quan tâm đơn giá xây thô bao nhiêu 1m², chủ đầu tư nên đánh giá tổng thể về năng lực, kinh nghiệm, chất lượng công trình đã thực hiện và mức độ minh bạch của nhà thầu.

Kiểm tra chi tiết bảng báo giá và phạm vi công việc

Một báo giá xây dựng phần thô rõ ràng cần thể hiện cụ thể các hạng mục công việc, chủng loại vật tư và phạm vi trách nhiệm của nhà thầu. Đây là cơ sở quan trọng để chủ đầu tư so sánh báo giá giữa các đơn vị và hạn chế tranh chấp hoặc phát sinh trong quá trình thi công.

Danh mục công việc: Cần liệt kê rõ các hạng mục thuộc phần móng, kết cấu, xây tường, mái và những công việc khác theo phạm vi hợp đồng.

Chủng loại và tiêu chuẩn vật tư: Cần xác định rõ loại thép, xi măng, bê tông và các vật tư chính được sử dụng, tránh tình trạng báo giá thấp nhưng tiêu chuẩn vật tư không tương đương.

Phạm vi bao gồm và không bao gồm: Cần phân định rõ những hạng mục đã nằm trong đơn giá và những khoản chủ đầu tư phải thanh toán riêng.

Đặc biệt, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu giải thích rõ đơn giá xây dựng phần thô gồm những gì, chi phí nhân công xây dựng phần thô có được tính trong báo giá hay không và các hạng mục như móng, mái, ép cọc, xử lý nền đất yếu được tính như thế nào.

Việc làm rõ những nội dung này ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng so sánh các gói giá thi công phần thô và hạn chế tình trạng cùng một mức giá nhưng phạm vi công việc thực tế lại khác nhau.

Đánh giá năng lực thi công thực tế

Bên cạnh hồ sơ năng lực, chủ đầu tư nên đánh giá trực tiếp những công trình mà nhà thầu đã thực hiện. Đây là cách thực tế để kiểm chứng kinh nghiệm, chất lượng thi công và khả năng tổ chức công trường của đơn vị.

Công trình đã thi công: Nên tham khảo hoặc trực tiếp kiểm tra một số công trình tương đồng về quy mô, loại hình và mức độ phức tạp.

Tiến độ thực tế: Cần xem xét khả năng bố trí nhân công, tổ chức thi công và mức độ đáp ứng tiến độ đã cam kết.

Chất lượng phần thô: Nên chú ý đến độ thẳng của tường, chất lượng bê tông, bố trí cốt thép, kết cấu và mức độ hoàn thiện của từng hạng mục.

Một nhà thầu có kinh nghiệm không chỉ giúp kiểm soát chất lượng mà còn có khả năng dự toán chi phí sát thực tế, nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây thô và đưa ra phương án thi công phù hợp với từng loại công trình. Đây là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư hạn chế phát sinh và chủ động hơn trong suốt quá trình xây dựng.

Hợp đồng rõ ràng, hạn chế phát sinh

Hợp đồng thi công là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và nhà thầu trong suốt quá trình xây dựng. Một hợp đồng rõ ràng sẽ giúp hai bên thống nhất ngay từ đầu về chi phí, vật tư, phạm vi công việc và trách nhiệm khi có phát sinh.

Đơn giá và cách tính diện tích: Cần ghi rõ đơn giá theo m², diện tích tính tiền và phương pháp quy đổi đối với móng, mái, ban công, sân thượng hoặc các phần diện tích đặc biệt.

Chủng loại vật tư: Nên quy định cụ thể loại thép, xi măng, bê tông, gạch và các vật tư chính được sử dụng, kèm theo tiêu chuẩn hoặc thương hiệu nếu hai bên có thỏa thuận.

Điều kiện phát sinh chi phí: Cần xác định rõ những trường hợp được phép điều chỉnh chi phí, cách xác nhận khối lượng phát sinh và trách nhiệm thanh toán của các bên.

Đây là bước quan trọng giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí xây thô, hạn chế các khoản phát sinh ngoài dự toán và giảm nguy cơ tranh chấp trong quá trình thi công.

Ưu tiên đơn vị minh bạch và có tư vấn

Một nhà thầu chuyên nghiệp không chỉ cung cấp báo giá mà còn cần giúp chủ đầu tư hiểu rõ cách tính chi phí và những yếu tố có thể làm thay đổi ngân sách. Việc tư vấn ngay từ giai đoạn lập dự toán sẽ giúp gia chủ lựa chọn phương án phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính.

Cách tính chi phí xây thô: Nhà thầu cần giải thích rõ cách tính diện tích, đơn giá và phạm vi công việc của từng hạng mục.

Phương án tối ưu ngân sách: Dựa trên thiết kế và điều kiện thực tế, nhà thầu có thể đề xuất giải pháp kết cấu, vật tư và tổ chức thi công phù hợp để kiểm soát chi phí.

Lý do thay đổi chi phí: Khi đơn giá có sự điều chỉnh, chủ đầu tư cần được giải thích rõ nguyên nhân, chẳng hạn do thay đổi thiết kế, phát sinh khối lượng hoặc biến động giá vật tư.

Điều này càng quan trọng trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng có thể thay đổi theo từng thời điểm, bởi báo giá tại thời điểm tư vấn có thể khác với chi phí thực tế khi công trình triển khai.

Cân nhắc giữa xây thô và xây dựng trọn gói

Tùy theo khả năng quản lý, ngân sách và mức độ chủ động của gia chủ, có thể lựa chọn xây dựng phần thô hoặc xây nhà trọn gói. Hai hình thức này có sự khác biệt về phạm vi công việc, mức độ quản lý và cách kiểm soát chi phí.

Xây dựng phần thô: Nhà thầu đảm nhận các hạng mục thuộc phạm vi phần thô theo hợp đồng, trong khi chủ đầu tư có thể tự lựa chọn và quản lý phần hoàn thiện.

Xây dựng trọn gói: Nhà thầu thực hiện từ phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi đã thống nhất, giúp chủ đầu tư giảm bớt công việc quản lý nhưng cần kiểm tra kỹ tiêu chuẩn vật tư và nội dung báo giá.

Ngoài ra, khi tham khảo báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện, cần xác định rõ đây là gói xây thô kết hợp nhân công hoàn thiện hay đã bao gồm cả vật tư hoàn thiện. Việc phân định rõ phạm vi ngay từ đầu sẽ giúp tránh so sánh nhầm giữa các gói dịch vụ có nội dung khác nhau.

Một đơn vị thi công uy tín nên tư vấn dựa trên nhu cầu, thiết kế và ngân sách thực tế của chủ đầu tư, thay vì chỉ tập trung vào phương án mang lại lợi ích cho nhà thầu.

Câu hỏi thường gặp về đơn giá xây thô

Sau khi tìm hiểu về đơn giá xây thô và cách tính chi phí, nhiều gia chủ vẫn còn những thắc mắc thực tế trước khi bắt đầu xây dựng. Dưới đây là một số câu hỏi phổ biến, được giải đáp ngắn gọn để chủ đầu tư dễ tham khảo và áp dụng khi lập ngân sách.

Đơn giá xây thô bao nhiêu 1m² là hợp lý?

Hiện nay, đơn giá xây thô theo m² có thể dao động khoảng 3.800.000 – 4.100.000 VNĐ/m² đối với nhà cấp 4 và nhà phố, trong khi biệt thự có thể từ khoảng 4.200.000 – 4.500.000 VNĐ/m² tùy theo quy mô và mức độ phức tạp của công trình.

Mức giá thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy mô và diện tích xây dựng, phương án móng, vật liệu sử dụng, số tầng, thiết kế kiến trúc và khu vực thi công.

Vì vậy, khi tìm hiểu đơn giá xây thô bao nhiêu 1m², chủ đầu tư nên xem đây là mức giá tham khảo. Đơn giá chính xác cần được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế, khối lượng thực tế và điều kiện thi công cụ thể.

Giá xây thô có bao gồm hoàn thiện không?

Thông thường, giá xây dựng phần thô không bao gồm vật tư hoàn thiện. Xây thô và hoàn thiện là hai phạm vi công việc khác nhau.

Xây dựng phần thô: Tập trung vào các hạng mục kết cấu và xây dựng cơ bản như móng, cột, dầm, sàn, tường, cầu thang và hệ mái theo phạm vi hợp đồng.

Phần hoàn thiện: Bao gồm các công việc tạo nên diện mạo và công năng hoàn chỉnh của ngôi nhà như sơn, lát gạch, cửa, thiết bị vệ sinh và một số hạng mục hoàn thiện khác tùy.

Đây là câu hỏi liên quan trực tiếp đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây thô. Hai công trình có cùng diện tích xây dựng nhưng vẫn có thể có mức chi phí khác nhau do sự khác biệt về kết cấu, thiết kế và điều kiện thi công thực tế.

Loại móng: Phương án móng đơn, móng băng, móng bè hay móng cọc sẽ có khối lượng vật tư và chi phí thi công khác nhau. Đặc biệt, nền đất yếu có thể phát sinh thêm chi phí xử lý móng.

Thiết kế kiến trúc: Công trình có nhiều góc cạnh, ban công, sàn đua, lệch tầng hoặc hình khối phức tạp thường cần nhiều nhân công và vật tư hơn so với thiết kế đơn giản.

Vị trí xây dựng: Công trình nằm trong hẻm nhỏ, đường khó tiếp cận hoặc khu vực hạn chế thời gian vận chuyển có thể phát sinh thêm chi phí vận chuyển, bốc xếp và tổ chức thi công.

Giá vật liệu xây dựng: Sự biến động của giá thép, xi măng, cát, đá và các vật tư khác theo từng thời điểm cũng có thể làm thay đổi tổng chi phí xây dựng.

Vì vậy, không thể áp dụng một mức giá xây thô cố định cho mọi công trình. Để có dự toán sát thực tế, chủ đầu tư nên căn cứ vào hồ sơ thiết kế, phương án kết cấu, diện tích xây dựng và điều kiện thi công cụ thể.

Nên chọn xây thô hay xây nhà trọn gói?

Đơn giá xây nhà trọn gói TPHCM

Nên chọn xây thô: Phù hợp với chủ đầu tư muốn chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện, kiểm soát từng hạng mục và có đủ thời gian để trực tiếp quản lý hoặc phối hợp với các đội thi công.

Nên chọn xây trọn gói: Phù hợp với những gia chủ muốn tiết kiệm thời gian quản lý, hạn chế phải làm việc với nhiều đơn vị và có một nhà thầu chịu trách nhiệm xuyên suốt từ phần thô đến hoàn thiện theo phạm vi hợp đồng.

Trước khi quyết định, nên cân nhắc kỹ ưu nhược điểm của xây thô và xây trọn gói, đồng thời so sánh tổng chi phí, phạm vi công việc, chất lượng vật tư, tiến độ và trách nhiệm của nhà thầu. Không nên chỉ dựa vào mức giá ban đầu để lựa chọn phương án.

Rủi ro nếu chọn nhà thầu không uy tín là gì?

Lựa chọn nhà thầu thiếu năng lực hoặc không minh bạch có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ và chi phí xây dựng. Những rủi ro này không chỉ phát sinh trong quá trình thi công mà còn có thể ảnh hưởng đến độ bền và khả năng sử dụng công trình về lâu dài.

Vật liệu không đúng tiêu chuẩn: Việc sử dụng vật tư không đúng chủng loại hoặc chất lượng như cam kết có thể ảnh hưởng đến chất lượng kết cấu và độ bền của công trình.

Tay nghề và kỹ thuật thi công không đảm bảo: Thi công không đúng kỹ thuật có thể dẫn đến các vấn đề như tường nứt, thấm nước, nền sàn không đảm bảo hoặc hệ thống điện nước được lắp đặt không phù hợp.

Báo giá thiếu minh bạch: Một số hạng mục không được thể hiện rõ trong báo giá hoặc hợp đồng có thể trở thành khoản phát sinh trong quá trình thi công, khiến tổng chi phí vượt dự toán ban đầu.

Chậm tiến độ: Việc bố trí nhân công không đầy đủ, quản lý công trường kém hoặc tổ chức thi công thiếu hiệu quả có thể khiến thời gian hoàn thành kéo dài.

Hợp đồng thiếu rõ ràng: Nếu không quy định cụ thể về phạm vi công việc, vật tư, tiến độ, thanh toán và trách nhiệm của các bên, việc xử lý phát sinh hoặc tranh chấp sau này sẽ khó khăn hơn.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên kiểm tra năng lực nhà thầu, công trình đã thực hiện, bảng vật tư, phạm vi công việc và các điều khoản hợp đồng để hạn chế rủi ro trong quá trình xây dựng.

Xây nhà phần thô nên chọn nhà thầu nào?

Giữa nhiều đơn vị thi công phần thô trên thị trường, Kiến An Vinh được định hướng là đơn vị đồng hành cùng gia chủ trong quá trình xây dựng, với trọng tâm là sự minh bạch, chuyên nghiệp và kiểm soát chất lượng thi công.

Không chỉ cung cấp dịch vụ xây dựng phần thô, Kiến An Vinh còn hỗ trợ gia chủ từ giai đoạn tư vấn, lập phương án và dự toán đến quá trình thi công và bàn giao công trình. Một số điểm nổi bật được đơn vị giới thiệu gồm:

Tư vấn và hỗ trợ: Đồng hành cùng gia chủ trong quá trình lên ý tưởng, lựa chọn phương án và triển khai xây dựng.

Đội ngũ kỹ sư: Có chuyên môn và chứng chỉ hành nghề theo yêu cầu đối với từng vị trí công việc.

Đội ngũ thi công: Được tổ chức theo quy trình, chú trọng kỹ thuật và chất lượng trong từng hạng mục.

Vật tư đúng hợp đồng: Cam kết sử dụng vật tư theo chủng loại và tiêu chuẩn đã thống nhất trong hợp đồng.

Báo giá minh bạch: Các hạng mục và phạm vi công việc được thể hiện rõ, giúp chủ đầu tư dễ dàng kiểm soát ngân sách.

Hợp đồng rõ ràng: Quy định cụ thể về phạm vi thi công, tiến độ, trách nhiệm của các bên và chính sách bảo hành.

Kiểm soát tiến độ: Chủ động tổ chức nhân công và kế hoạch thi công nhằm đảm bảo tiến độ theo thỏa thuận.

Kinh nghiệm thực tế: Có thời gian hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và đã thực hiện nhiều công trình tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam.

Trước khi lựa chọn, chủ đầu tư vẫn nên tham khảo công trình thực tế, kiểm tra hợp đồng và đối chiếu phạm vi báo giá để đảm bảo nhà thầu phù hợp với nhu cầu, ngân sách và yêu cầu của công trình.

Kết luận

Xây nhà là một quyết định quan trọng, đòi hỏi gia chủ phải chuẩn bị kỹ lưỡng về ngân sách, phương án thi công và lựa chọn nhà thầu. Việc nắm rõ đơn giá xây thô, phạm vi công việc và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến chi phí sẽ giúp chủ đầu tư chủ động tài chính, hạn chế phát sinh và kiểm soát tốt chất lượng công trình.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, Xây Dựng Kiến An Vinh sẵn sàng đồng hành cùng gia chủ từ khâu tư vấn, lập dự toán đến triển khai thi công, hướng đến quy trình minh bạch, chuyên nghiệp và đảm bảo chất lượng trong từng công trình.

Liên hệ ngay Hotline 0973 778 999 để được tư vấn phương án phù hợp và nhận báo giá xây dựng phần thô chi tiết dựa trên hồ sơ thiết kế và điều kiện thực tế của công trình.

Thông tin liên hệ tư vấn xây dựng phần thô

Nếu bạn đang cần tư vấn về dịch vụ xây dựng phần thô, hãy liên hệ với các công ty xây dựng chuyên nghiệp để được hỗ trợ.

Lợi ích của việc tư vấn chuyên nghiệp

Khi bạn tìm kiếm thông tin từ các chuyên gia, bạn sẽ nhận được nhiều lợi ích như:

Tư vấn về thiết kế: Giúp bạn có cái nhìn tổng quát hơn về thiết kế kiến trúc sao cho hợp lý với nhu cầu sử dụng.

Giá cả hợp lý: Bạn sẽ có cơ hội nhận báo giá từ nhiều nhà thầu khác nhau, từ đó lựa chọn được đơn vị đáng tin cậy với giá cả hợp lý.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ – XÂY DỰNG NHÀ KIẾN AN VINH

Trụ sở chính: 434 Nguyễn Thái Sơn, Phường 5, Quận Gò Vấp, TP.HCM

Hotline: 0973 778 999 – 0902 249 297 (Mr: Phong)

Chăm sóc khách hàng: (08)22056868 – (08) 6277 0999

Kế Toán: (028) 22076868   –  Vật tư: 0981.507.588

VPĐD: 52 Tân Chánh Hiệp 36, P. Tân Chánh Hiệp, Quận 12, TP.HCM

Chăm sóc khách hàng: (08)3715 6379 – (08) 6277 0999

Kế Toán: (028) 3715 2415 

Email: kienanvinh2012@gmail.com

Website: www.kienanvinh.com